多くの金融機関で取り扱われている35年間固定金利の住宅ローンの「フラット35」を、聞いたことがあるのではないでしょうか？
住宅ローンの返済期間は一般的に最長で35年と決められおり、今でもほとんどの住宅ローンの返済期間が35年です。しかし、一部の金融機関では、返済期間を最長50年にできる商品も取り扱われています。
高山さとみ返済期間を最長で50年、全ての期間が固定金利の住宅ローンを「フラット50」といいます。
最長50年間の住宅ローンである「フラット50」は、いったいどういった商品なのでしょうか？
- 住宅ローンを検討中
- フラット50について詳しく知りたい
- フラット35とフラット50のどちらがいいか迷っている
- 毎月の返済額を抑えたい
- 長期優良住宅を取得する
上記の方に向けて、フラット50のメリット・デメリットをFP2級の筆者が解説します。
フラット50とは？
フラット50とは、最長で50年借りることができ、期間中の金利が変動しない住宅ローンです。
一般的には、住宅ローンの返済期間は最長で35年の「フラット35」ですが、さらに長期間借りられる商品がフラット50です。
高山さとみ固定金利の「フラット」は、金利が変動する「変動金利」ともよく比較されますね。
安心して快適に住める「長期優良住宅」は、一般の住宅よりも建築コストが上がりやすいことや、長期優良住宅の推進のためにフラット50が登場しました。
フラット50の内容や、利用するための条件をこれから詳しく解説します。
対象となる住宅・床面積
対象となる住宅・床面積の条件は以下の通りです。
- 機構技術基準適合住宅かつ長期優良住宅であること
- 床面積が一戸建て70㎡・マンションなどは30㎡以上であること
フラット35と同じく、住宅金融支援機構の技術基準に適合している機構技術基準適合住宅であることに加え、長く安心・快適に暮らせる家である長期優良住宅の認定を受けている必要があります。
- 耐震性
- 省エネルギー性
- 居住環境
- 維持保全計画
- 維持管理・更新の容易性
- 劣化対策
- 住戸面積
上記の長期優良住宅認定制度の基準を達成することで、認定を受けられます。
床面積の条件はありますが、敷地面積の要件はありません。
申込時年齢・借入期間
フラット50の申込時年齢は満44歳未満です。
借入期間は36年～50年で、満80歳までに完済する必要があります。
高山さとみ36年以上かつ「80歳ー申込時年齢（1年未満切上げ）または50年のいずれか短い年数という条件があります。
借入額・借入金利・総返済負担率
借入額は8,000万円以下で、土地取得費を含めた建築費や購入価格の9割までが上限です。
高山さとみフルローンを利用したい場合には、残りの1割を別の住宅ローンと併用する必要があります。フラット35やフラット20も併用が可能です。
借入金利は、全期間固定金利で、融資率や団体信用生命保険によって異なりますが、フラット35よりも高い傾向があります。
総返済負担率は年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下です。
フラット50のメリット
住宅ローンを利用するときに「返済できるのか？」と不安になってしまいますよね。
利用したい住宅ローンのメリットとデメリットをよく理解し、少しでも不安を解消していきましょう！
フラット50のメリットは以下の通りです。
- 返済負担率が低い
- 住宅ローン付きで売却できる
詳しく解説していきます。
返済負担率が低い
返済負担率とは、年収に対して年間で返済する額の割合のことです。
フラット50は、長期間住宅ローンを借りることになるため、年間で返済する額は小さくなります。
返済負担率が下がることで、住宅ローンの借り入れられる金額が増やせます。そのため、他の住宅ローンを利用するよりも、住宅にかかるコストを上げることが可能です。
また、年間で返済する額が小さいため、月々の負担が少なくなります。
住宅ローン付きで売却できる
住宅ローンの利用は、自分が住むための物件として居住し続けることが前提です。
通常、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、住宅ローンを完済し、住宅の抵当権を外す必要があります。
高山さとみ抵当権とは、ローンを返済できない場合に備え、金融機関が住宅を担保にできる権利のことです。
フラット50は、住宅ローン返済中に住宅を売却するとき、購入者がフラット50の住宅ローンを引き継げる「金利引継特約」を1回のみ利用できます。
住宅ローンを引き継ぐことができるため、住宅ローンの残債を売却後も抱える必要がなく、住み替えしやすいメリットがあります。
フラット50のデメリット
フラット50のデメリットは以下の通りです。
- 金利が高く総返済額が大きくなる
- 返済期間が長い
- 申込時年齢や長期優良住宅認定の条件がある
詳しく解説していきます。
金利が高く総返済額が大きくなる
フラット50はフラット35に比べて金利が高く、最長50年の住宅ローンであることから返済期間が長いです。
総返済額は返済期間と金利によって決められるため、金利が高く、返済期間が長いフラット50の総返済額は大きくなります。
住宅ローンの月々の返済負担が減る一方で、総返済額が大きいため、シミュレーションを行い、返済プランをよく検討しましょう。
返済期間が長い
フラット50は最長で50年間住宅ローンを返済する必要があります。
高山さとみ30歳で最長の50年間の住宅ローンを利用すると、80歳まで返済しなければなりません。
定年退職の年齢は上がってはいますが、住宅ローンの完済まで現役で働けるとは限りません。
- 繰り上げ返済
- 親子リレーローン
収入や支出のバランスを見て、上記などの方法を検討する必要があります。
申込時年齢や長期優良住宅認定の条件がある
フラット50は、先述したとおり、申込時年齢や長期優良住宅の認定を受けていなければならないという条件があります。
完済時年齢が満80歳のため、最長の50年間を利用したい場合には30歳までに申し込みをしなければなりません。
また、フラット50を利用するためには、長期優良住宅認定制度の基準を達成し、認定を受けている住宅である必要があります。
フラット50は長期間であることがカギ
フラット50は長期間利用できる住宅ローンです。
50年もの長期間であることがメリットであり、デメリットであるということがおわかりいただけたと思います。
フラット50のメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・返済負担率が低い ・住宅ローン付きで売却できる | ・金利が高く総返済額が大きくなる ・返済期間が長い ・申込時年齢や長期優良住宅認定の条件がある |
高山さとみ長期間の返済のため、団体信用生命保険の適用期間も長くなります。
上記を踏まえて、フラット50は以下の人におすすめです。
- 金利上昇リスクが不安
- 毎月の返済額を抑えたい
- 借入可能額を増やしたい
- 長期優良住宅を取得する
- 住宅ローンの引き継ぎを利用したい
フラット50は収入が少ない若い世代や、支出が多い子育て世帯にとって、月々の返済の負担が少なくなるメリットがあります。
一方で総返済額が大きく異なるため、繰り上げ返済を利用するなど、返済プランをしっかりと立てて検討しましょう。
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