多くの金融機関で取り扱われている35年間固定金利の住宅ローン「フラット35」という言葉を聞いたことがある方は多いでしょう。
住宅ローンの返済期間は、一般的に最長で35年と決められおり、今でもほとんどの住宅ローンの返済期間が35年です。
しかし、一部の金融機関では、返済期間を最長50年にできる商品も取り扱われています。
高山さとみ返済期間を最長で50年、全ての期間が固定金利の住宅ローンを「フラット50」といいます。
返済期間が最長50年間の住宅ローン「フラット50」は、住宅ローンを検討する際の選択肢の1つとして検討してみても良いでしょう。
- 住宅ローンを検討している方
- フラット50について詳しく知りたい方
- フラット35とフラット50のどちらが良いか迷っている方
- 毎月の返済額を抑えたい方
- 長期優良住宅を取得する方
上記の方に向けて、FP2級を取得し、実際に住宅ローンを利用している筆者がフラット50のメリット・デメリットを解説します。
フラット50の基本情報と条件
フラット50とは、期間中の金利が変動せず、最長で50年借りられる住宅ローンのことです。
住宅ローンの返済期間は最長で35年の「フラット35」が一般的ですが、さらに長期間借りられる商品がフラット50です。
高山さとみ固定金利の「フラット」は、金利が変動する「変動金利」ともよく比較されますね。
長期間にわたって快適に住めるものの、一般の住宅よりも建築コストが上がりやすい「長期優良住宅」の推進のためにフラット50が登場しました。
フラット50を利用するには、以下の要件をクリアする必要があります。
- 対象となる住宅・床面積
- 申込時年齢・借入期間
- 借入額・借入金利・総返済負担率
それぞれ解説するため、条件に当てはまるかチェックしてみましょう。
対象となる住宅・床面積
フラット50を利用するには、国が定めた基準を満たし認定を受けていることと、床面積の条件があります。
具体的には、以下のとおりです。
- 機構技術基準適合住宅かつ長期優良住宅の認定を受けている住宅
- 床面積が一戸建て70㎡・マンションなどは30㎡以上の住宅
高山さとみ床面積の条件はありますが、敷地面積の要件はありません。
申込時年齢・借入期間
フラット50の申込時年齢は満44歳未満です。
借入れできる期間は36年～50年で、満80歳までに完済する必要があります。
高山さとみ36年以上かつ80歳ー申込時年齢（1年未満切上げ）または50年のいずれか短い年数という条件があります。
借入額・借入金利・総返済負担率
借入額は8,000万円以下で、土地取得費を含めた建築費や購入価格の9割までが上限です。
高山さとみフルローンを利用したい場合には、残りの1割を別の住宅ローンと併用する必要があります。フラット35やフラット20も併用が可能です。
借入金利は融資率や団体信用生命保険によって異なるものの、フラット35よりも高い傾向があります。
総返済負担率は年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下です。
フラット50の2つのメリット
フラット50のメリットは以下の通りです。
- 返済負担率が低くなる
- 住宅ローン付きで売却できる
詳しく解説するため、参考にしてください。
1.返済負担率が低くなる
フラット50は長期間にわたって住宅ローンを借りるため、同じ金額を借り入れた場合と比べて、年間で返済する額は小さくなります。
高山さとみ返済負担率とは、年収に対して年間で返済する額の割合のことです。
返済負担率が下がることで、住宅ローンを借り入れられる金額が増やせるため、他の住宅ローンを利用するよりも住宅購入の予算を上げられるケースがあります。
フラット35や変動金利の住宅ローンでは、住宅を購入する予算が足りない場合や、月々の返済の負担が大きい方はフラット50を検討してみても良いでしょう。
2.住宅ローン付きで売却できる
住宅ローン返済中に住宅を売却するとき、購入者がフラット50の住宅ローンを引き継げる「金利引継特約」を1回のみ利用できます。
一般的に住宅ローンを利用するには、自分が住むための物件として居住し続けることが前提です。住宅ローンが残っている住宅を売却する場合は、住宅ローンを完済し、住宅の抵当権を外す必要があります。
高山さとみ抵当権とは、ローンを返済できない場合に備え、金融機関が住宅を担保にできる権利のことです。
一方で、フラット50は購入者が住宅ローンを引き継げるため、残債を売却後に抱える必要がなく、住み替えしやすいメリットがあります。
フラット50の3つのデメリット
フラット50のデメリットは以下の通りです。
- 総返済額が大きい
- 返済期間が長い
- 利用条件がある
メリットだけでなく、デメリットも理解し、フラット50を利用するか検討しましょう。
1.総返済額が大きい
フラット50はフラット35と比べて金利が高く、返済期間が長いため、総返済額が大きくなります。
高山さとみ総返済額は金利と返済期間で決まります。
住宅ローンを月々返済する負担が減る一方で、総返済額が大きいため、シミュレーションを行い、返済プランをよく検討しましょう。
2.返済期間が長い
フラット50は、最長で50年間という長い期間、住宅ローンを返済し続ける必要があります。
高山さとみ最長の50年間の住宅ローンを30歳で利用する場合、80歳まで返済し続けなければなりません。
収入や支出のバランスを見て、以下の方法を検討する必要があります。
- 繰り上げ返済
- 親子リレーローン
定年退職の年齢は上がっているものの、住宅ローンの完済まで現役で働けるとは限りません。返済計画を入念に立てておきましょう。
3.利用条件がある
フラット50を利用するためには、申込時年齢や長期優良住宅などの条件をクリアする必要があります。
高山さとみ完済時の年齢が満80歳のため、最長の50年間を利用する場合には30歳までに申し込みをしなければなりません。
特に年齢条件が厳しいため、注意しておきましょう。
フラット50は長期間なのがカギ
フラット50は、50年間という長期間にわたって住宅ローンを借り入れられるのがメリットとなる一方で、デメリットでもあります。
フラット50のメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
| ・返済負担率が低くなる ・住宅ローン付きで売却できる | ・総返済額が大きい ・返済期間が長い ・利用条件がある |
高山さとみ長期間の返済のため、団体信用生命保険の適用期間も長くなります。
上記を踏まえて、フラット50は以下の人におすすめです。
- 金利上昇リスクが不安な方
- 毎月の返済額を抑えたい方
- 借入可能額を増やしたい方
- 長期優良住宅を取得する方
- 住宅ローンの引き継ぎを利用したい方
フラット50は収入が少ない若い世代や、支出が多い子育て世帯にとって、月々の返済の負担が少なくなるメリットがあります。
一方で、総返済額が大きく異なるため、繰り上げ返済や親子リレーローンを利用するなど、返済プランをしっかりと立てたうえで検討しましょう。
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